調整区域の中古住宅

　当事務所は市街化調整区域の農地転用や小規模開発行為のお手続きを専門に行っています。10年特例用地（不動産屋さんの造語ですがわかりやいので）に新築を建てる以外に、中古住宅の購入したいと考えている方も多くいらっしゃるかと思います。

　市街化調整区域は市街化を抑制する地域ですので、建物の建築にはかなり厳しい条件がつきます。10年特例用地で言えば、近隣地区に10年以上住まわれ、自己用住宅を建築する正当な理由がある人に許可されるものです。つまり、こうして建てられた建築物はこの申請人だけが使えるものです。このような建築物は「属人性のある建築物」と言います。自己用住宅のほか、農家の分家住宅、店舗付き住宅などが該当します。

　この属人性のある中古住宅を購入することはできるのでしょうか？　結論から申し上げると、売買には規制はありません。土地も建物も購入後に登記まで問題なくできます。それでは何も問題がないのかというと、そうではありません。

　都市計画法第43条第1項に基づいて、用途変更が必要になります。いわゆる「者の変更」の手続きです。これをやらないと、違法状態の居住ということで、増築や改築等に影響がでます（緩和されている部分もあります）。例えば、そこに10年住まわれた家族の方が10年特例で申請しても、違法状態の年数はカウントされないということも考えられます。様々なケースが考えられますので例外も多く、詳細については当事務所にご相談ください。